Аналитика и публикации:
БЫСТРЕЕ! ВЫШЕ! СИЛЬНЕЕ! ИЛИ КОГДА КОЛИЧЕСТВО НЕ ОПРЕДЕЛЯЕТ КАЧЕСТВО Анализ последних изменений в законодательном регулировании вещных правоотношений
Бурная деятельность нашего законодателя, направленная на усовершенствование механизмов регулирования общественных отношений, в последнее время поражает своими масштабами. Складывается впечатление, что за всю историю независимой Украины за такой короткий срок еще никогда не появлялось такого количества принципиально новых нормативно-правовых актов во всех отраслях права, а законодатель взял на себя повышенное обязательство довести существующую законодательную базу если не до совершенства, то до близкого к нему состояния.
Одним из примеров такого «массированного наступления» на пробелы в правовом регулировании стал принятый 11 февраля 2010 года Закон Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и иные законодательные акты» № 1878-VI (далее – Закон 1878).
Неоднозначность комментариев к принятому закону, порожденная, на наш взгляд, как новаторским подходом к регистрации вещных прав на недвижимое имущество, так и особым порядком вступления его в силу, побудила нас к подробному анализу новшеств, воплощаемых в жизнь с Законом 1878.
Итак, согласно п. 1 раздела 1 Закона 1878 Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» излагается в новой редакции и теперь носит название «Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».
Также согласно п.п. 2, 3, 4, 5 Закона 1878 вносятся изменения в Земельный кодекс Украины, Гражданский кодекс Украины, Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» и Закон Украины «Об аренде земли».
Закон 1878 значительно расширил круг вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, подлежащих государственной регистрации, по сравнению с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года № 1952-IV (далее – Закон 1952- IV).
Согласно части первой статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» в редакции Закона 1878 государственной регистрации подлежат вещные права и обременения недвижимого имущества, находящегося на территории Украины, которое принадлежит физическим и юридическим лицам, государству в лице органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным организациям, иностранным государствам, а также территориальным общинам в лице органов местного самоуправления, а именно:
1) право собственности на недвижимое имущество;
2) право владения; право пользования (сервитут); право пользования земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис); право застройки земельного участка (суперфиций); право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право постоянного пользования и право аренды земельного участка; право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; ипотека; доверительное управление имуществом;
3) другие вещные права в соответствии с законом;
4) налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие обременения.
При сравнительном анализе данного положения и части первой статьи 4 Закона № 1952-IV очевидно, что в новой редакции к вещным правам, подлежащим обязательной государственной регистрации, законодатель также отнес право хозяйственного ведения и право оперативного управления объектами недвижимого имущества, право аренды земельного участка, право доверительного управления имуществом, а также такое обременение как налоговый залог. Спорным является подход, при котором во втором пункте части первой статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» в редакции Закона 1878 наряду с вещными правами на чужое имущество законодатель указывает обременение – ипотеку, но это замечание относится скорее к разряду юридической техники и на суть особенно не влияет.
Также теперь государственной регистрации подлежит право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями без ограничения каким-либо сроком.
Система государственной регистрации прав отдана теперь в ведение Минюста, который будет являться и держателем Государственного реестра прав, а администратором станет государственное предприятие, принадлежащее к сфере управления Минюста. Некоторые изменения претерпел порядок государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, на законодательном уровне установлена возможность государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, на законодательном уровне установлен порядок оформления свидетельства о праве собственности.
В целом Закон 1878 носит, безусловно, прогрессивный характер, направлен на создание единого государственного ресурса, содержащего информацию о вещных правах на недвижимое имущество и их обременениях (Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их обременений), совершенствование порядка регистрации и учета таких прав, и, в конечном итоге, на стимулирование развития рынка недвижимого имущества путем законодательного закрепления принципа правовой определенности.
Но целью данной статьи не является описание положительных сторон Закона 1878. В данном материале нам хотелось бы обратить внимание на те его положения, которые могут стать причиной формирования неоднозначной правоприменительной практики, что всегда влечет за собой негативные последствия для участников соответствующих правоотношений.
Согласно пункту 2 раздела второго «Заключительные и переходные положения» Закона 1878 государственная регистрация прав на недвижимое имущество в порядке, определенном настоящим Законом, осуществляется с 1 января 2012 года.
В то же время, согласно пункту 1 того же раздела Закон 1878 вступает в силу с момента его опубликования, за исключением пунктов 3 и 5 раздела 1 (изменения к ГК Украины и Закону Украины «Об аренде земли») и пункта 4 раздела 2 «Заключительные и переходные положения», которые вступают в силу с 1 января 2012 года.
Закон 1878 был опубликован 16 марта 2010 года.
То есть, с 16 марта 2010 года закон вроде бы уже действует, но в несколько «усеченном» варианте, т.к. порядок регистрации прав будет применяться лишь с 1 января 2012 года.
Следует отметить, что помимо создания Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и определения порядка его функционирования, Закон 1878 внес некоторые революционные, на наш взгляд, изменения в систему гражданско-правового регулирования вещных правоотношений.
Такие изменения обусловлены тем, что согласно части 3 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» в редакции Закона 1878 права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, возникают с момента такой регистрации.
Как уже отмечалось ранее, перечень вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, подлежащих государственной регистрации, указан в части первой статьи 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».
А это означает, что с 16 марта 2010 года все перечисленные в части первой статьи 4 закона вещные права на недвижимое имущество и их обременения подлежат обязательной государственной регистрации и без такой регистрации могут считаться не возникшими.
Таким образом, законодатель сделал попытку устранить имевшуюся ранее теоретическую дискуссию о моменте возникновения права собственности на недвижимое имущество, а также установить единый для всех вещных прав момент их возникновения.
Но тут все не так однозначно, как может показаться на первый взгляд.
Возникновение права собственности по-новому
Сразу оговоримся, что в данном материале мы рассмотрим основные изменения, предлагаемые Законом 1878, коснувшиеся объектов недвижимости в виде зданий, строений, сооружений, их отдельных частей, и не будем анализировать новшества, касающиеся прав на земельные участки и их обременений, т.к. это – абсолютно отдельная тема.
Итак, что же изменилось в правовом регулировании возникновения права собственности на недвижимое имущество?
До вступления в силу Закона 1878 в системе гражданского права Украины наблюдалась дифференциация подходов к определению момента возникновения права собственности на недвижимое имущество в зависимости от способа его приобретения: первоначального или производного. Напомним, что при первоначальном способе приобретения права собственности такое право возникает впервые или независимо от предыдущего собственника, а при производном - вследствие волеизъявления предыдущего собственника. Наиболее распространенным первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимое имущество является создание нового объекта недвижимости, а производным – приобретение имущества по договору, путем принятия наследства, приватизации.
Согласно части 2 статьи 331 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК) право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и тому подобное) возникают с момента завершения строительства (создание имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
Статьей 182 ГК Украины установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Таким образом, при первоначальном способе приобретения права собственности право собственности на объект недвижимого имущества согласно ГК Украины возникало у создателя такого имущества только с момента государственной регистрации такого права в органах БТИ, поскольку законом (ст. 182 ГК) установлена обязательность государственной регистрации права собственности.
В то же время, иная ситуация наблюдалась при приобретении права собственности производным способом, а именно: по договору с собственником такого имущества.
Согласно части 3, 4 статьи 334 ГК Украины право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникают у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента приобретения законной силы решением суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникают с момента такой регистрации.
Согласно ч. 3 ст. 640 ГК Украины договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, является заключенным с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации, а в случае необходимости и нотариального удостоверения, и государственной регистрации – с момента государственной регистрации.
Все виды гражданско-правовых договоров, которые предполагают отчуждение объекта недвижимости, подлежат нотариальному удостоверению, а некоторые – и государственной регистрации. При этом под государственной регистрацией договоров понимается регистрация сделки в Государственном реестре сделок, осуществляемая нотариусом при удостоверении договора согласно постановления Кабинета Министров Украины «Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок» от 26 мая 2004 р. N 671.
Это означает, что при приобретении права собственности на объект недвижимого имущества на основании договора с его собственником, у нового собственника право собственности возникало с момента нотариального удостоверения договора (если законом установлена обязательность только нотариального удостоверения) или с момента государственной регистрации такого договора в Государственном реестре сделок, но никак не с момента государственной регистрации права собственности органами БТИ. Это отнюдь не означает, что при приобретении права собственности на объект недвижимого имущества на основании договора новый собственник не обязан регистрировать свое право собственности в органах БТИ: положений статьи 182 ГК Украины никто не отменял, и в дальнейшем распорядиться своим имуществом без регистрации права собственности на него не представлялось возможным. Но, тем не менее, момент возникновения права собственности никак к такой регистрации не был привязан.
Такая разность подходов часто порождала дискуссии среди юристов, и не однажды можно было встретить на практике попытки обосновать теорию о том, что и при приобретении недвижимого имущества на основании нотариально удостоверенного договора, право собственности на такое имущество возникает только после его государственной регистрации в органах БТИ.
С 16 марта 2010 года ситуация в корне изменилась.
Теперь на основании части 3 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» можно утверждать, что право собственности на объекты недвижимого имущества возникает исключительно с момента его государственной регистрации, независимо от того, каким способом (первоначальным или производным) оно приобретено.
Казалось бы – положительное изменение, направленное на устранение коллизий и споров. Но не тут-то было.
Тут самое время обратиться к изменениям, вносимым Законом 1878 в иные законодательные акты, в частности в ГК Украины, и изложенным в пункте 3 раздела 1 Закона 1878.
Так, согласно данному пункту вносятся изменения в статьи 182, 191, 331, 334, 364, 640, 657, 732, 745, 794 и 1031 ГК Украины, вступающие в силу с 1 января 2012 года.
Если попытаться обобщить все перечисленные изменения (за исключением статьи 794 ГК Украины, которую мы рассмотрим отдельно), можно прийти к выводу, что законодатель исключил положения, предусматривающие необходимость государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, и внес положения, четко устанавливающие, что право собственности на объекты недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации такого права.
Так, в новой редакции статьи 182 ГК Украины исключены положения, предполагавшие государственную регистрацию сделок относительно недвижимости.
Статья 334 ГК Украины получила новую редакцию части 4, согласно которой права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом.
В части 3 статьи 640 ГК Украины устранены положения, устанавливавшие, что договор, для которого законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация, является заключенным с момента такой регистрации. Теперь договор, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению, является заключенным с момента такого удостоверения.
Обязательная государственная регистрация договоров купли-продажи недвижимого имущества (ст. 657 ГК), договора ренты и передачи недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 732 ГК), договора пожизненного содержания, предусматривающего передачу в собственность недвижимого имущества (ст. 745 ГК), тоже отменена Законом 1878.
Все описанные изменения вполне согласуются с позицией о том, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Но почему эти изменения вступают в силу только с 1 января 2012 года, тогда как положения части 3 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» в редакции Закона 1878 действуют с 16 марта 2010 года? Каким образом до 2012 года будет разрешаться коллизия между частью 3 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» и, например, частью 4 статьи 334 ГК Украины?
Ведь согласно части 2 статьи 4 ГК Украины основным актом гражданского законодательства является ГК.
Означает ли это, что до 1 января 2012 года право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по нотариально удостоверенному договору, все-таки будет возникать с момента его нотариального удостоверения или государственной регистрации в Государственном реестре сделок, если обязательность такой регистрации установлена законом? Иными словами, будет ли иметь до 1 января 2012 года приоритет часть 4 статьи 334 ГК Украины над частью 3 статьи 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений»?
Однозначного ответа на этот вопрос пока не существует, и, очевидно, он сформируется в результате правоприменительной практики. Бесспорным является только одно: такое «разнообразие» в правовом регулировании будет являться причиной возникновения споров и создания правовой неопределенности, которой можно было бы избежать при обдуманном подходе к реформированию действующего законодательства.
Право пользования (аренды, найма)
Что же произошло с правом аренды зданий, сооружений (их отдельных частей) со вступлением в силу Закона 1878?
Как уже отмечалось, Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года № 1952-IV также была предусмотрена обязательная государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом более одного года.
Но справедливости ради стоит сказать, что в течение всего срока действия Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года № 1952-IV никто особенно не беспокоился по этому поводу, т.к., во-первых, не был установлен порядок такой регистрации, а, во-вторых, закон не предусматривал никаких негативных правовых последствий отсутствия такой регистрации.
Со вступлением в силу Закона 1878 ситуация в корне изменилась.
Положения части 3 статьи 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» исключают возможность несерьезного отношения к обязательной государственной регистрации права аренды здания, иного капитального сооружения, их отдельной части, т.к. такое право у арендатора после 16 марта 2010 года возникает исключительно после его (права) государственной регистрации. При этом, устанавливая обязательность государственной регистрации права аренды, законодатель не ограничился каким-либо сроком, в результате чего получилось, что право пользования (аренды, найма) на любой срок подлежит обязательной государственной регистрации.
Но возникает вопрос, в каком порядке нужно было регистрировать право пользования зданием, иным капитальным сооружением, их отдельной частью непосредственно с 16 марта 2010 года?
Как уже отмечалось, общий порядок регистрации вещных прав на объекты недвижимого имущества установлен самим Законом 1878, но согласно п. 2 Заключительных и переходных положений он не будет применяться на практике до 1 января 2012 года.
Согласно части 12 статьи 15 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» обязанность принять Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений возложена на Кабинет Министров Украины. Также пунктом 3 Заключительных и переходных положений Закона 1878 установлено, что до 1 января 2012 года государственная регистрация права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках; права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства, а также учет бесхозяйственного недвижимого имущества, доверительного управления недвижимым имуществом осуществляется регистраторами бюро технической инвентаризации, созданными до вступления в силу настоящего Закона и подключенными к Реестру прав собственности на недвижимое имущество (реестр тоже создан до вступления в силу настоящего Закона и не является тождественным Государственному реестру прав, о котором идет речь в Законе 1878).
В момент вступления в силу Закона 1878 порядок государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества был урегулирован Временным положением о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 07.02.2002 № 7/5, зарегистрированным в Минюсте 18.02.2002 за № 157/6445 (далее – Временное положение). При чем настоящий подзаконный акт был реально действующим, в отличие от Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 1 июля 2004 года № 1952-IV, и именно согласно Временному положению органы БТИ проводили государственную регистрацию права собственности.
Но Временное положение в редакции, действовавшей на 16 марта 2010 года, не содержало никаких положений о возможности государственной регистрации права аренды.
Приказом Минюста от 17.02.2010 года № 324/5 «О впорядкування отношений, касающихся государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество», зарегистрированном в Минюсте 18.02.2010 года за № 175/17470 во Временное положение были внесены изменения, направленные, очевидно, на его приведение в соответствие с Законом 1878. Но надо сказать, что данные изменения касались исключительно порядка регистрации права собственности, но не содержали ни слова о других вещных правах, в т.ч., и праве аренды. Изменения во Временное положение, внесенные приказом Минюста № 324/5 от 17.02.2010 частично действуют с 05.03.2010 года, а частично вступили в силу с 19.05.2010 года.
И только 28 июля 2010 года Минюстом был издан приказ № 1692/5, зарегистрированный в Минюсте 30.07.2010 года за № 582/17877 «О внесении изменений в приказ Министерства юстиции Украины от 07.02.2002 № 7/5 «Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество» (далее – Приказ № 1692/5). Приказом 1692/5 Временное положение изложено в новой редакции, которая предусматривает порядок государственной регистрации предприятиями БТИ не только права собственности, но и иных вещных прав, обязательная регистрация которых установлена Законом 1878. Приказ 1692/5 вступает в силу с 01.10.2010 года. Это означает, что только с этой даты у органов БТИ будет существовать инструкция, согласно которой они смогут начать государственную регистрацию права аренды.
Но парадокс в том, что Закон 1878 вступил в силу с 16 марта 2010 года, и в нем не содержится никаких оговорок относительно того, что, в частности, право аренды здания, иного капитального сооружения возникает после его государственной регистрации, но при условии наличия нормативно утвержденного порядка такой регистрации.
Более того, согласно части 4 статьи 3 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными в случае отсутствия их государственной регистрации, предусмотренной данным Законом, при таких условиях:
если регистрация прав была проведена в соответствии с законодательством, которое действовало на момент их возникновения, или если на момент возникновения прав действовало законодательство, которое не предусматривало обязательной регистрации таких прав.
А при условии заключения договора аренды после 16 марта 2010 года уже действовал Закон 1878, который как раз и предусматривал обязательную регистрацию таких прав органами БТИ.
Хотя вроде бы как всем понятно, что объективно до 01.10.2010 года арендатор даже при большом желании вряд ли мог бы зарегистрировать свое право аренды ввиду отсутствия порядка такой регистрации.
Это означает, что в случае заключения договора аренды после 16.03.2010 года, но до 01.10.2010 года арендатор всегда будет испытывать риск оспаривания его права аренды на том основании, что такое право не было зарегистрировано.
Означает ли это, что такой арендатор неправомерно пользуется переданным ему в аренду зданием, иным капитальным сооружением, их отдельной частью и соответственно безосновательно оплачивает за это арендную плату? Такой вопрос, например, может возникнуть у органов налоговой службы при проверке правильности формирования таким нанимателем валовых расходов производства и оборота за описанный период. И если после 01.10.2010 года такой наниматель все-таки зарегистрирует свое право аренды согласно новой редакции Временного положения, то с какого момента это право будет считаться возникшим?
Согласно ч. 1 ст. 795 ГК Украины срок договора найма здания, сооружения начинает свое течение с момента передачи нанимателю здания, сооружения (их отдельной части), что оформляется актом приема-передачи. Как данное положение согласуется с тем, что само право аренды теперь согласно Закону 1878 возникает с момента его государственной регистрации, сказать сложно. Очевидно, теперь заключение договора аренды само по себе не является основанием для передачи нанимателю недвижимого имущества. Такая передача, равно как и использование нанимателем имущества, будет являться правомерным лишь после государственной регистрации права аренды.
А что касается лиц, заключивших договоры найма здания, иного капитального сооружения или их отдельной части в период с 16.03.2010 года и до 01.10.2010 года, то, к сожалению, приходится констатировать, что они стали случайными жертвами форсированного реформирования действующего законодательства.
Можно порекомендовать таким лицам как один из способов хотя бы частичного нивелирования рисков возникновения ненужных вопросов до 01.10.2010 года обратиться в БТИ с заявлением о государственной регистрации права найма здания, сооружения, их отдельной части, и получить от БТИ письменный ответ о невозможности такой регистрации.
Интересно, что на сегодняшний день наряду с положениями Закона 1878 о необходимости государственной регистрации права аренды здания, сооружения, их отдельной части, действуют и положения статьи 794 ГК Украины, согласно которой договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации. При этом, согласно ч. 2 ст. 793 ГК Украины договор, заключенный на срок три года и более, подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Таким образом, на данный момент стороны договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок три года и более, должны удостоверить такой договор нотариально и обеспечить его государственную регистрацию в Государственном реестре сделок. Помимо этого, нанимателю необходимо зарегистрировать свое право найма в органах БТИ согласно Закона 1878. Оправданность такого количества формальностей является весьма спорной, но, видимо, законодателю виднее.
Такое положение вещей сохраниться до 1 января 2012 года. А с 1 января 2012 года вступят в силу изменения к статье 794 ГК Украины, согласно которым она будет носить название: «Государственная регистрация права пользования недвижимым имуществом, возникающим на основании договора найма здания или иного капитального сооружения». Согласно новой редакции статьи 794 ГК Украины право пользования недвижимым имуществом, возникающее на основании договора найма здания или иного капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет, подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.
Это означает, что с 1 января 2012 года договор аренды сроком на три года и более будет подлежать только нотариальному удостоверению, а регистрировать его в Государственном реестре сделок уже не нужно. Мало понятной является логика законодателя в отношении того, что согласно новой редакции статьи 794 ГК Украины подлежит обязательной государственной регистрации право пользования, возникшее из договора найма, заключенного на срок не менее трех лет. Совершенно не понятно, как данные положения согласуются с частью 1 статьи 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», согласно которой право пользования недвижимым имуществом подлежит обязательной государственной регистрации независимо от срока? Означает ли это, что с 1 января 2012 года обязательной государственной регистрации будет подлежать право пользования, возникшее только из договора, заключенного на срок не менее трех лет? И если да, то чем период до 1 января 2012 года отличается от периода после этой даты, и почему до 1 января 2012 года нужно регистрировать любое право пользования, а после – только возникшее из договора, заключенного на сроке не менее трех лет?
К сожалению, ответов на данные вопросы пока не существует, что еще раз заставляет задуматься о пользе нормотворческой лихорадки, охватившей нашего законодателя в последнее время.
Доверительное управление имуществом или право доверительной собственности на имущество?
Не определенным является положение относительно обязательной государственной регистрации такого вещного права, как доверительное управление имуществом.
ГК Украины содержит главу 70, имеющую название «Управление имуществом». Статья 1029 ГК Украины предусматривает существование договора управления имуществом, а не договора доверительного управления имуществом. Часть вторая статьи 1029 ГК Украины предусматривает, что договор управления имуществом может предусматривать возникновение у управителя права доверительной собственности на полученное в управление имущество.
То есть, действующее законодательство вообще не предусматривает такого вещного права, как право доверительного управления имуществом, поэтому, что означает требование Закона 1878 о его обязательной регистрации, сказать сложно. Кроме того, возникает вопрос, а подлежит ли обязательной государственной регистрации право управления имуществом, возникающее на основании договора управления имуществом, и вообще является ли такое право вещным правом? Или, возможно, имелось ввиду, что государственной регистрации подлежит право доверительной собственности, возникающее у управителя в силу положений части 2 ст. 1029 ГК Украины?
Более того, формулировка пункта 3 Заключительных и переходных положений Закона 1878, которая устанавливает порядок регистрации вещных прав на объекты недвижимого имущества до 01.01.2012 года, еще больше запутывает и так непонятную ситуацию с государственной регистрацией неизвестного вещного права доверительного управления имуществом.
Так, дословно первый абзац пункта 3 Заключительных и переходных положений Закона 1878 звучит следующим образом: «Установить, что до 1 января 2012 года государственная регистрация права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках; права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты н 13/09/2010
Аналитика и публикации
DEJA VU: АПЕЛЛЯЦИЯ ОПЯТЬ «ДАЛА ДОБРО» НА 149 ГК
В № 34 ЮП от 24.08.2010 г. была опубликована статья «Апелляция «дала добро» на 149...
29/04/2011 [ Подробнее ]БРАЧНЫЙ ДОГОВОР: ЦЕНА ЛЮБВИ?
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОНЯТИИ «БРАЧНЫЙ ДОГОВОР» 2. ...
24/01/2011 [ Подробнее ]БЫСТРЕЕ! ВЫШЕ! СИЛЬНЕЕ! ИЛИ КОГДА КОЛИЧЕСТВО НЕ ОПРЕДЕЛЯЕТ КАЧЕСТВО Анализ последних изменений в законодательном регулировании вещных правоотношений
Бурная деятельность нашего законодателя, направленная на усовершенствование механизмов регулирования...
13/09/2010 [ Подробнее ]УДОВЛЕТВОРЕНИЕ ОРГАНОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ: ОТ ЧЕГО ЭТО ЗАВИСИТ?
«Заплати налоги и спи спокойно», - гласит народная мудрость. И, в общем-то, нельзя не согласиться...
11/08/2010 [ Подробнее ]149 ГК ПРИМЕНИЛИ НА ПРАКТИКЕ. АПЕЛЛЯЦИЯ «ДАЛА ДОБРО»
Начиналось все как всегда, банально и просто. Договор о предоставлении услуг был выполнен, но в одностороннем...
11/08/2010 [ Подробнее ]БАНКОВСКИЕ «ПИСЬМА СЧАСТЬЯ»
Начиная еще с лета 2008 года многие из заемщиков, заключивших кредитные договоры на получение потребительского...
12/01/2010 [ Подробнее ]Новости
КРЕДИТОРЫ ПОЛУЧИЛИ НОВЫЙ ШАНС
Адвокаты Юридической компании «Золотая середина» успешно представили интересы крупного рекламного...
[ Подробнее ]В столице подсудимый сбежал прямо из зала судебных заседаний
Из зала судебных заседаний Соломенского суда Киева сбежал подсудимый, который обвиняется по двум статьям,...
[ Подробнее ]Государственный долг Украины возрос на 11,4 %
По данным Министерства финансов, совокупный государственный долг Украины по состоянию на 31 марта 2010г....
[ Подробнее ]C 1 мая ужесточились требования к коммерческим банкам
С 1 мая, согласно постановлению Национального банка Украины НБУ № 210, обнародованному в конце...
[ Подробнее ]Сюзанна Станик уволена с должности Конституционного судьи Президентом
Сегодня Президент Украины Виктор Янукович удовлетворил поданное Сюзанной Станик заявление об отставке...
[ Подробнее ]С 30 апреля 2010 года НБУ ограничил сотрудничество банков с Western Union
Нацбанк Украины решил с 30 апреля ограничить сотрудничество украинских банков с платежной системой Western...
[ Подробнее ]
